Glossar
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind.Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dem Grundbuchamt als Arbeitserleichterung und ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum. Sie ist erforderlich für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und die Anlage eigener Grundbuchblätter für jedes einzelne Wohnungs- oder Teileigentum. Das Grundstück und das Gebäude sind Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Altbau
Als Altbau wird ein Wohngebäude überwiegend aufgrund seiner Beschaffenheit und der während bestimmter Zeitperioden üblichen Bauweise bezeichnet. Hiermit ist im Wesentlichen die bis zum Zweiten Weltkrieg übliche Bauweise im Wohnungsbau gemeint, bei der typischerweise Mauerwerkswände, Holzbalkendecken und Kastenfenster verwendet wurden. Der Beginn der Bauausführung von Betonwänden und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenstern markiert deshalb allgemein das Ende der Altbauära und wird in Deutschland meist auf das Jahr 1949 datiert. In dieser Weise wird der Begriff zum Beispiel auch im Berliner Mietspiegel definiert und verwendet.
Altlasten
Altlasten sind Altablagerungen und Altstandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Bei der Feststellung einer Altlast besteht die gesetzliche Verpflichtung zur Sanierung. Diese Pflicht trifft den Schadensverursacher, wenn dieser nicht zu ermitteln oder aufgrund von z.B. Ableben nicht mehr belangbar ist, muss der Eigentümer des Grundstücks für die Sanierung einstehen.
Auflassung
Neben dem schuldrechtlichen Vertrag beim Kauf einer Immobilie bedarf es auch der Einigung des Käufers und Verkäufers über den Übergang der Immobilie, diesen regelt die Auflassung. Die Auflassung muss von beiden Parteien vor dem Notar oder dem Grundbuchamt abgegeben werden. Die Auflassung beinhaltet zwei Rechtsgeschäfte: ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft beinhaltet die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem abgeschlossenen Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert den schuldrechtlichen Anspruch (Eigentumswechsel) ab. Durch die Vormerkung ist der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer vorgemerkt. Ab diesem Zeitpunkt kann der Verkäufer keine Änderung mehr in Grundbuch vornehmen. Die Auflassungsvormerkung schützt daher den Käufer.
Aufteilungsplan
Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten). Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume müssen im Aufteilungsplan mit derselben Nummer gekennzeichnet sein. Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. der Nutzungseinheiten bescheinigt wird. Der Teilungsplan muss dem bestehenden Gebäude bzw. der bestehenden Baugenehmigung entsprechen. Der Teilungsplan wird von der zuständigen Genehmigungsbehörde oder von einem dafür zugelassenen öffentlich bestellten Sachverständigen geprüft und wird damit Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Einräumungsvertrages.
Bauland
Als Bauland, oder Baufläche wird ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnet, für den die für eine Bebauung erforderlichen rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen gegeben sind. Bauland kann aus mehreren zusammenhängenden Grundstücken bestehen.
Baugenehmigung
Die Baugenehmigung legt fest, was und wie auf einem Grundstück in Deutschland gebaut werden darf. Die Vorgaben sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Das heißt: Ob eine Baugenehmigung wirklich erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Dort kann beispielsweise festgelegt sein, dass für den Hausbau eine Baugenehmigung erforderlich ist und der Bau von Wintergarten, Carport oder Gartenhaus ohne Baugenehmigung erfolgen kann. Eine erteilte Baugenehmigung gilt für etwa 3–4 Jahre.
Belastungsvollmacht
Eine Belastungsvollmacht ist eine im Grundstückskaufvertrag enthaltene Klausel, die den Notar bevollmächtigt, das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten.Eine Belastungsvollmacht ist nur erforderlich, wenn der Grundstückskäufer eine Fremdfinanzierung des Grundstückserwerbs schon vor einer Eigentumsumschreibung vornehmen will und der Kreditgeber hierfür eine Kreditsicherheit verlangt. Da dieses Grundstück rechtlich noch im Eigentum des Verkäufers steht und nur dieser Belastungen von Grundpfandrechten vornehmen kann und der Kaufpreis bereits vor Eigentumsumschreibung beim Notar vorliegen muss, hat die Praxis im Grundstückskaufvertrag eine vertragliche Konstruktion gefunden, die die Interessen von Käufer und Verkäufer gleichermaßen berücksichtigt.
Beurkundung
Beurkundung ist im Rechtsverkehr ein gesetzliches Formerfordernis, wonach bestimmte Verträge oder Urkunden von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst werden müssen, von diesem den Beteiligten vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und in Anwesenheit des Notars eigenhändig unterzeichnet werden müssen. Die Beurkundung ist die strengste gesetzliche Formvorschrift.
Eigenbedarf
Eigenbedarf ist ein Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter und liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ob sie wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.
Energieausweis
Der Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern soll. So soll er einen Vergleich zwischen Immobilien ermöglichen, den Miet- oder Kaufinteressenten in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen können. Seit 2009 ist der Energieausweis bei allen Wohngebäuden in Deutschland Pflicht.
Fälligkeitsvoraussetzungen
Der Kaufpreis sollte von dem Käufer erst entrichtet werden, wenn sichergestellt ist, dass er den Kaufgegenstand frei von Belastungen der Abteilung 3 des Grundbuchs bekommt. Kaufverträge sind deswegen meistens so aufgeteilt, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Üblicherweise sind die vereinbarten Voraussetzungen: Vorliegen aller Genehmigungen zur Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers, vorliegen der Unterlagen um die eingetragenen Grundpfandrechte im Grundbuch zu löschen. Der Notar veranlasst jetzt die erforderlichen Schritte und teilt den Vertragsparteien dies mit. Sobald der Käufer die Fälligkeitsmitteilung bekommt, muss er den Kaufpreis zahlen.
Flurstück
Ein Flurstück, ist ein amtlich vermessener und in der Regel örtlich abgemarkter Teil der Erdoberfläche. Es ist in Flur- oder Liegenschaftskarten sowie in Katasterbüchern und ‑plänen nachgewiesen. Das Liegenschaftskataster weist jedes Flurstück mit einer eigenen Flurstücknummer aus.
Gemeinschaftseigentum
Zu dem Gemeinschaftseigentum gehört nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet sind. Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „als Gesellschaft bürgerlichen Rechtes“), und die Grundlagen der Eintragung. Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Sanierungsvermerke, Nießbrauch, Reallast, Erbbaurecht, Widerspruch usw.). Auch der Widerspruch gegen das Eigentum wird in der zweiten Abteilung eingetragen. Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Grundschulden, Sicherungsgrundschulden, Hypotheken (auch Sicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), und (sehr selten) Rentenschulden.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen) der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.
Grundriss
Der Grundriss ist eine abstrahierte, zeichnerisch dargestellte, zweidimensionale Abbildung einer räumlichen Gegebenheit. Grundrissdarstellungen finden sich in technischen Zeichnungen, insbesondere jedoch in Bauzeichnungen. Der horizontale Schnitt mit Blickrichtung nach unten wird Grundriss genannt, mit Blickrichtung nach oben wird der Grundriss meist Deckenspiegel oder Deckenriss genannt.
Grundschuld
Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Sie ähnelt der Hypothek, ist aber im Gegensatz zu dieser nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.
Hausgeld
Das Hausgeld ist eine aufgrund eines Wirtschaftsplans von Wohnungseigentümern geschuldete Vorschusszahlung, die an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.
Hausordnung
Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die für die Benutzung jedweder Gebäude erlassen werden kann. Hausordnungen dürfen keine Bestimmungen enthalten, die den allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist die vorgeschriebene Rückstellung einer angemessenen Geldsumme durch regelmäßige Zuführungen von den Eigentümern, aus der notwendige künftige Instandsetzung und Instandhaltung, Reparaturen, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden. Sie umfasst also nicht die Instandhaltungen oder Reparaturen am Sondereigentum oder Teileigentum, für die jeder Eigentümer selbst aufkommen muss.
Lasten-Nutzenwechsel
Als Lasten-Nutzenwechsel wird der Übergang bezeichnet, den von Nutzen und Lasten der verkauften Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Dieser Übergang geschieht regelmäßig mit der Übergabe der Immobilie. Der Käufer kann die Immobilie ab sofort nutzen, bei vermieteten Objekten stehen dem Käufer ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu.
Löschungsbewilligung
Als Löschungsbewilligung wird im Grundbuchwesen allgemein die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechts durch den von der Löschung Betroffenen bezeichnet. Speziell ist hiermit die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung eines als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts gemeint.
Makler-und Bauträgerverordnung
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine aus der Gewerbeordnung abgeleitete Rechtsverordnung, die im deutschen Gewerberecht vor allem Vorgaben zum Schutz des Immobilienerwerbers bei der Gestaltung und beim Abschluss eines Bauträgervertrages erteilt.
Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Nebenkosten
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf sind alle beim Grundstückskauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallenden Nebenkosten, insbesondere Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten, Kosten für die Grundbucheintragung oder Kosten für Bodenuntersuchungen.
Notar
Der Notar (von lateinisch notārius ‚Geschwindschreiber‘) ist eine Person, die Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vornimmt. Er ist auch für die Hinterlegung von Geld und Kostbarkeiten zuständig.
Notaranderkonto
Ein Notar hat ihm anvertraute Gelder unverzüglich einem Sonderkonto für fremde Gelder (Notaranderkonto) zuzuführen, Fremdgelder sowie deren Erträge dürfen auch nicht vorübergehend auf einem sonstigen Konto des Notars oder eines Dritten geführt werden. Über das Notaranderkonto darf nur der Notar persönlich, dessen amtlich bestellter Notarvertreter oder der Notariatsverwalter verfügen.
Sondereigentum
Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht ein dem Eigentum weitgehend gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer Wohnung (Wohnungseigentum, auch Eigentumswohnung genannt), an sonstigen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) sowie an Pkw-Stellplätzen oder an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks.
Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Die anderen Wohnungseigentümer sind von der (Mit-)Nutzung ausgeschlossen. Dem Sondernutzungsberechtigten stehen auch die Erträge zu, die gegebenenfalls aus dem Gegenstand des Sondernutzungsrechts fließen.
Teileigentum
Teileigentum ist im Wohnungseigentumsrecht das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamtes, dass der Erwerber die fällige Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Nur bei Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung können die Grundbuchämter das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer umschreiben.
Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat ist ein im Wohnungseigentumsgesetz beim Wohnungseigentum vorgesehener Beirat mit beratender und kontrollierender Funktion.
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht gehört zu den auf einem Grundstück lastenden Rechten und ist im Grundbuch eingetragen. Beabsichtigt ein Eigentümer das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen, muss er – wenn das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet ist – es dem Berechtigten vorher anbieten.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der beschlossene Wirtschaftsplan begründet die rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den (zugleich damit beschlossenen) Hausgeldzahlungen.
Wohnfläche
Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
Wohnungseigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung ist beim Wohnungseigentum ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das im Rahmen der Selbstverwaltung für Beschlüsse und Willensbildung der Wohnungseigentümer zuständig ist.
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung ist ein Darlehen, welches temporäre Liquiditätsengpässe überbrückt. Der Zeitraum der Zwischenfinanzierung endet, sobald der Kreditnehmer Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hat.